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Depuis quelques années, les prix de l'immobilier restent à des niveaux élevés.
Une correction a été enregistrée dans les zones rurales ou certaines agglomérations, mais dans les grandes villes, la correction n’est que légère.
Cette situation rend l'accession à la propriété plus difficile aujourd'hui, voire impossible, pour les primo-accédants. Plus particulièrement touché, les jeunes populations !
La première difficulté qu’ils rencontrent est : L’apport en financement pour l’acquisition du bien immobilier.
Même après quelques années d'activité professionnelle, ils n'ont pas les moyens d'acheter leur premier logement.
Paradoxalement, les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, tout comme les taux du regroupement de crédits.
Le marché du crédit a subi une mutation dans sa politique du risque crédits, les banques, plus accommodantes au début des années 2000 sur le niveau d'endettement des emprunteurs, ont durci leurs conditions d'octroi.
Le ratio maximal d'endettement est revenu à 33%, la durée maximale des prêts est retombée à 20 ou 25 ans, diminuant d'autant les montants empruntables.
Dans ce contexte, les parents sont souvent appelés à la rescousse par leurs enfants pour les aider à acheter leur premier logement.
Plusieurs possibilités, à choisir en fonction de sa situation patrimoniale et familiale :
Solution la plus évidente, permet aux enfants de constituer ou d'augmenter leur apport personnel et de présenter un dossier d'acquisition plus solide, présentant moins de risque pour le prêteur.
Jusqu'à un certain montant, l'opération bénéficie d'abattements sur les donations et échappe à l'imposition.
Chaque parent âgé de moins de 80 ans peut donner à chacun de ses enfants majeurs jusqu'à 31.865 euros en espèces sonnantes et trébuchantes.
Cet abattement s'applique entre grands-parents et petits-enfants majeurs.
Les parents ont, en plus, la possibilité de transmettre à chacun de leurs enfants jusqu'à 100.000 euros en biens meubles, immeubles, titres financiers ou même espèces.
Depuis le 17 août 2012, ces plafonds de donations (131.865 euros par parent, soit 263.730 euros pour un couple) se calculent par périodes de quinze ans, contre dix ans auparavant.
Au-delà de ces montants, les donations sont imposées de 5 à 40 % de leur montant.
Attention, si l'on donne de l'argent pour acheter un bien et que le donataire décède avant l'expiration du délai de quinze ans, c'est la valeur du bien et non plus la somme initiale qui devra être rapportée à la succession.
Pour éviter cet écueil, les parents peuvent opter pour une donation-partage entre leurs enfants, ce qui permet de bloquer la valeur des sommes reçues le jour du don, et elles ne seront pas comptabilisées pour la succession.
Les parents peuvent aussi prêter tout ou partie de la somme nécessaire à l'acquisition.
Mais ce doit être un vrai prêt et non une donation déguisée.
Les prêteurs sont libres de choisir la durée du prêt et son taux de rémunération, mais doivent faire établir une reconnaissance de dette, sous seing privé ou avec l'aide d'un notaire, et la déclarer au fisc (via l'imprimé numéro 2062).
Les parents peuvent faire ce prêt à titre gratuit.
S'il y a plusieurs enfants, ils peuvent préférer un prêt au taux d'intérêt légal (0,7 % par an), ou même au taux du livret A, pour ne pas désavantager les enfants qui n'ont pas profité du prêt.
Dans ce cas, les intérêts versés devront être intégrés dans les revenus des parents.
Dernier détail à connaître pour les parents soumis à l'ISF: la somme prêtée ne "sortant" pas du patrimoine du prêteur, cela ne permet pas, contrairement à la donation, de réduire l'impôt.
Enfin, certains parents optent pour l'achat du bien en commun avec l'enfant.
Les parents qui empruntent pour financer l'acquisition ne sont pas obligés de souscrire leur crédit dans le même établissement que leur enfant, mais chacun des emprunteurs doit prévenir sa banque qu'il s'agit d'un achat en commun.
Comme l'achat se fait en indivision, les décisions concernant le bien (charges, travaux...) devront être prises en concertation entre parents et enfant : la revente du logement nécessite l'accord de tous. Si le bien est revendu avec profit, l'enfant bénéficiera du régime fiscal de revente de sa résidence principale, le parent, lui, devra payer des impôts sur le montant de la plus-value.
Autre façon d'acheter le bien en commun : les parents peuvent créer une société civile immobilière avec leur enfant et le nommer gérant de la SCI. Ce qui facilite la gestion courante et, surtout, autorise ensuite le rachat (ou la donation) de part de la société.
Dernière option, si l'enfant a obtenu son financement, mais a besoin d'une caution. La loi autorise un particulier à se porter caution pour le crédit immobilier d'un autre.
Le bon de caution, signé avec l'organisme prêteur ou chez le notaire, engage la personne se portant caution ainsi que ses biens dans le cas où l'emprunteur n'honorerait pas ses engagements financiers.
Ce contrat, irrévocable, est peu utilisé, car peu apprécié des banques.
Dans l’hypothèse où les emprunteurs ont déjà souscrit des crédits à la consommation et sont en cours d’amortissement, leurs mensualités peuvent affecter le taux d’endettement.
Effectuer un regroupement de crédits peut être une solution pour normaliser l’endettement.
Ainsi, avec un lissage, les emprunteurs pourront intégrer leur prêt immobilier dans le taux d’endettement et respecter le ratio d’endettement de 33 %.
La somme initialement prévue par les parents pour venir en aide à leurs enfants peut être affectée au remboursement des crédits consommations en cours au lieu de constituer un apport. Ce sont les parents dans ce cas qui réaliseront le regroupement de crédits
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