Financement SCPI par un crédit

Les sociétés civiles de placement immobilier dites SCPI sont des sociétés civiles dont l'objet social est l’acquisition et la gestion d’un ensemble de biens immobiliers professionnels. Il s’agit d’un placement collectif avec délégation de gestion. Les loyers, déduction des frais de gestion, sont redistribués aux associés.

Elles comportent, soit un capital fixe, c’est-à-dire fixé lors de la création de la société, ne pouvant évoluer que lors d’une augmentation de capital ultérieur, soit un capital variable c’est-à-dire un capital pouvant varier dans des conditions beaucoup plus souples et rapides avec un formalisme allégé sous réserve du respect de la clause statutaire relative aux limites maximums et minimums.

On distingue plusieurs types de SCPI.

Celles dont l’objectif est le rendement régulier, c’est-à-dire, permettant la distribution régulière de revenus, celles d’investissement qui permettent lors de la liquidation de faire bénéficier à ses membres d’une plus-value éventuelle. Et les SCPI fiscales c’est-à-dire en lien avec des investissements qui bénéficient de dispositions fiscales avantageuses instituées par le législateur telles que la loi Malraux, la loi Duflot, la loi Pinel, etc.

Le rendement des SCPI est affecté du coût des frais de gestion, réparti entre l’intermédiaire et la société de gestion ainsi que les frais d’achat qui comprennent notamment les droits d’enregistrement.

L’achat de parts s’effectue soit à l’occasion de l’émission de parts nouvelles, soit en s’adressant directement aux titulaires de parts, que le capital de la SCPI soit fixe ou variable.

Il peut également se réaliser lors d’une augmentation de capital, occasionnelle, pour les SCPI à capital fixe ou à tout moment pour les SCPI à capital variable dans la limite du plafond maximum de variabilité statutaire.

Mécanisme de la vente des parts

Concernant les sociétés à capital fixe : Le vendeur s’adresse à la société de gestion de la SCPI qui confronte les possibilités de revente compte tenu des offres d’achat ou bien le titulaire vend directement ses parts à un éventuel acquéreur. Cette formule manque de souplesse.

Concernant les sociétés à capital variable : Le vendeur s’adresse à la société de gestion qui procède aux formalités de retrait, en principe, en remboursant soit par compensation avec des souscriptions nouvelles soit en puisant sur ses réserves.

Le placement par le biais d'une assurance vie

Le placement SCPI peut être intégré dans une assurance-vie par le biais d’unités de compte affectées à ce type de placement.

Ce choix comporte plusieurs avantages : D’abord, la liquidité des parts de SCPI est garantie par l’assurance. En effet après une demande de rachat, le remboursement doit être effectif dans les deux mois. Ensuite, la fiscalité de ce placement est celle des assurances-vie alors qu’en cas de détention directe de part de SCPI les revenus sont taxés en tant que revenus fonciers soit une imposition qui peut être plus élevée.

De façon générale, les parts de SCPI ont assuré ces dernières années un rendement supérieur à la moyenne des placements.

Financement de SCPI en nantissement

Difficile de trouver une banque qui souhaite financer des parts de SCPI avec nantissement.

Néanmoins, il existe des solutions de financement

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