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En cas de démembrement de propriété d'un bien immobilier acquis à titre personnel, l'usufruitier bénéficie des revenus des loyers et peut donc déduire de ceux-ci les charges qu’il aura exposées sur ce bien.
Le nu-propriétaire, de son côté, alors qu’il ne perçoit pas de revenus fonciers provenant du bien immobilier concerné, peut déduire des autres revenus fonciers générés par d'autres propriétés immobilières les charges qu'il a supportées, notamment, les intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble ou toute autre charge qu’il aurait payée au titre du bien démembré.
Par contre, lorsque le démembrement concerne des parts de sociétés propriétaires de biens immobiliers, l'usufruitier peut déduire des loyers encaissés les dépenses qu’il a supportées alors que le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge sur ses autres revenus fonciers, notamment, les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition des parts démembrées.
Le Conseil d'État dans une décision du 24 février 2017 confirme cette position antérieure ; cette dépense n'est pas une charge déductible en raison de l'absence de revenus fonciers revenant au nu-propriétaire.
On note que deux règles différentes s'appliquent selon que la détention du bien est directe ou par l'intermédiaire d'une société.
Ces dispositions s'appliquent notamment aux sociétés civiles immobilières et, entre autres, aux sociétés civiles de placement immobilier dites SCPI.
S'il n'est pas possible de déduire les intérêts d'emprunt pour un nu-propriétaire de parts de SCI, en revanche, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt pour un crédit permettant le financement d'un immeuble mis en location par le nu-propriétaire.
Le Conseil d’Etat dans sa position adopte une posture surprenante car les règles seraient différentes si la nue-propriété porte sur des parts de SCI ou directement sur un bien immobilier loué !
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