Peut-on déduire les intérêts d'emprunt souscrit par un nu-propriétaire de parts de SCI ?

En cas de démembrement de propriété d'un bien immobilier acquis à titre personnel, l'usufruitier bénéficie des revenus des loyers et peut donc déduire de ceux-ci les charges qu’il aura exposées sur ce bien.

Le nu-propriétaire, de son côté, alors qu’il ne perçoit pas de revenus fonciers provenant du bien immobilier concerné, peut déduire des autres revenus fonciers générés par d'autres propriétés immobilières les charges qu'il a supportées, notamment, les intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble ou toute autre charge qu’il aurait payée au titre du bien démembré.

Par contre, lorsque le démembrement concerne des parts de sociétés propriétaires de biens immobiliers, l'usufruitier peut déduire des loyers encaissés les dépenses qu’il a supportées alors que le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge sur ses autres revenus fonciers, notamment, les intérêts du crédit contractés pour l'acquisition des parts démembrées.

Position du Conseil d'État de la déduction des intérêts d'emprunt souscrit par un nu-propriétaire de parts de S.C.I ?

Le Conseil d'État dans une décision du 24 février 2017 confirme cette position antérieure ; cette dépense n'est pas une charge déductible en raison de l'absence de revenus fonciers revenant au nu-propriétaire.

On note que deux règles différentes s'appliquent selon que la détention du bien est directe ou par l'intermédiaire d'une société.

Qu'en est-il des intérêts d'emprunt pour les parts de SCPI détenues par un nu-propriétaire ?

Ces dispositions s'appliquent spécialement aux sociétés civiles immobilières et, entre autres, aux sociétés civiles de placement immobilier dites SCPI.

Différence de traitement d'un nu-propriétaire de SCI et d'un immeuble donné en location.

S'il n'est pas possible de déduire les intérêts d'emprunt pour un nu-propriétaire de parts de Société Civile Immobilière, en revanche, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt pour un crédit permettant le financement d'un immeuble mis en location par le nu-propriétaire.

Le Conseil d'État dans sa position adopte une posture surprenante, car les règles seraient différentes si la nue-propriété porte sur des parts de Société Civile Immobilière ou directement sur un bien immobilier loué ! 

Comment trouver un financement pour Société Civile Immobilière ?

Vous avez un projet de Société Civile Immobilière et vous recherchez un financement de Société Civile Immobilière, Cibfinance peut vous accompagner.

Pour un investissement locatif, le crédit sera souscrit par une Société Civile Immobilière, donc un prêt professionnel, permettant ainsi de ne pas être soumis aux règles du HCSF.

A la différence d'un prêt immobilier classique, pas de calcul de taux d'endettement, mais une notion de cash-flow. Ce mode de calcul est plus avantageux, car il neutralise la charge du crédit par les loyers perçus.

Toutefois, des conditions doivent être remplies, comme l'absence de la résidence principale d'un des associés dans cette société civile. Ou encore l'absence d'un mineur comme associé au capital. Nous consulter pour plus de précisions.