Quel avantage financement SCI ?

Financer une SCI présente de nombreux avantages

Effectuer un investissement locatif au travers une SCI et souscrire un financement SCI pour l’acquisition peut avoir des avantages à plusieurs titres : fiscales, transmission, facilitée d’obtention d’un crédit, etc..

En retenant une Société Civile Immobilière à l’IS, il y a plus de formalités administrative, comptable et juridique, mais les avantages peuvent largement compenser ces quelques inconvénients.

Quelques exemples de points fort d'un investissement via une SCI versus la souscription d'un crédit immobilier classique.

1 - L’accès au financement SCI

Un des avantages de la Société Civile Immobilière, lors de la demande d’un prêt, est le cumul des capacités d'emprunt de chacun des associés.

Chaque associé va apporter sa part de solvabilité, au regard de sa propre situation financière personnelle.

Ainsi, avec plusieurs associés, le montant du crédit octroyé pour la Société Civile Immobilière sera plus important que la capacité d’un seul.

2 - La banque mieux protéger

Un autre avantage du financement en Société Civile Immobilière, est une meilleure protection pour la banque, donc la probabilité pour les emprunteurs de trouver un crédit plus facilement.

A l’inverse des sociétés commerciales, les associés n'ont pas de responsabilité limitée à leurs apports.

Ainsi, dans le cas de contentieux, la banque peut engager des procédures sur chacun des associés à hauteur de la dette totale, elle dispose d'une garantie non limitée envers chaque associé.

Cette disposition donne plus de garantie à la banque et lui permet d’accorder un crédit plus aisément, sous réserve de la solvabilité des associés.

3 - Calcul de la solvabilité de la SCI sur la base du Cash-Flow

Un atout non négligeable pour étudier la solvabilité de la demande de prêt.

La banque va neutraliser la charge du crédit mensuel par le loyer perçu mensuellement. Du coup, le crédit pèsera moins lors de l'étude solvabilité.

A l'inverse du calcul du taux d'endettement, le loyer sera soustrait a la nouvelle mensualité, la neutralisant dans l'endettement.

Si la Société a souscrit un crédit avec une mensualité de 100€/mois et qu’elle perçoit un loyer de 120 €/mois, nous aurons un cashflow positif de 120-100 = 20€/mois.

La charge mensuelle du crédit ne sera pas imputée sur la capacité financière des associés.

Attention, pour calculer les cash-flox, les banques procèdent à un abattement de 15% sur le loyer perçu.

Dans le cas contraire, si le cash-flow est négatif, la Société Civile Immobilière ne pourra subvenir seul au remboursement du prêt, les associés devront abonder tous les mois sur le compte de la SCI le complément.

Dans ce cas, le cash-flow négatif sera réparti sur chaque associé, et la banque étudiera si les capacités financières cumulées des associés permettent de compléter tous les mois.

Il suffit qu’un seul associé soit en capacité d’assumer la charge du cash-flow négatif pour garantir la solvabilité du dossier.

4 - Une Société Civile Immobilière déjà constituée avec un cash-flow positif existant

La société civile immobilière est déjà active et dispose déjà de revenus fonciers, cette situation confortera le projet, car d’une part, elle dispose déjà d’un patrimoine sécurisant le prêteur et d’autre part, le cumul du cash-flow existant plus celui du projet sera largement supérieur à la mensualité du crédit demandé.

5 - Si la Société Civile Immobilière loue déjà plusieurs biens immobiliers

Si la Société Civile Immobilière dispose déjà d’un parc de biens immobiliers loués avec des loyers encaissés bien supérieur à la mensualité du ou des crédits, il y a une répartition du risque.

Dans le cas d’une vacance locative d’un appartement, les loyers des autres appartements pourront subvenir à la mensualité du crédit ayant servi à financer le bien actuellement vacant.

6 - Financer des travaux sur un bien de la SCI

Il est tout à fait envisageable de financer des travaux sur un bien déjà existant ou sur le bien encours d’acquisition.

Dans ces conditions, la banque demandera des garanties supplémentaires. Si la société civile immobilière dispose déjà de bien immobilier, elle pourra les mettre en garantie.

Dans le cas contraire, un autre avantage, un des associés pourra mettre en garantie un de ses biens personnels.

C'est un atout de plus pour le financement d'une Société Civile Immobilière, de pouvoir étendre la garantie demandée par la banque sur un bien d’un des associés.

Alors que l’inverse est impossible. Un associé ne peut pas souscrire un crédit personnellement et entendre la garantie demandée par la banque sur un bien d’une société civile immobilière.

7 – L’assurance emprunteur pour un financement Société Civile Immobilière

Si un des associés rencontre un souci de santé et n’a pas accès à l’assurance emprunteur, il peut ne pas être assuré, si les autres associés sont assurés.

Bien souvent, la banque demande que le gérant soit à minima assuré par une assurance emprunteur, mais la banque exige très rarement que les autres associés soient assurés.

C'est un atout supplémentaire, il est de permettre à des personnes exclues du crédit de pouvoir poursuivre des investissements locatifs via une société civile immobilière et ses associés.

8 – Où trouver un crédit pour une SCI ?

Cibfinance distribue un produit de financement SCI.

Dans les normes de solvabilité, l’approche est en cash-flow, ce qui a l’avantage d'offrir une plus grande capacité d’endettement, contrairement à une approche en taux d’endettement imposée pour les financements en nom propre.

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