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La particularité d’un dossier de rachat de crédits est l’incidence du loyer dans le taux d’endettement.
Dans le calcul du taux d’endettement pour la prise ne compte du loyer, reste à définir si est pris seul le cout du loyer ou si les charges locatives sont intégrées.
Suivant les financeurs, tous n’ont pas la même politique du risque, certaines prennent en compte le loyer hors charges et d’autres intègres le montant des charges dans le calcul du taux d’endettement.
Un courtier comme Cibfinance, spécialisé en rachat de crédits, pourra choisir le bon produit.
Reste l’incidence de l’augmentation du coût du loyer durant la période d’amortissement du rachat de crédits locataire.
Jusqu'en 1997, la fixation du loyer en début de bail faisait l'objet d'une réglementation spécifique. Ce dispositif est aujourd'hui abrogé.
Les loyers des logements vacants peuvent donc être désormais fixés librement. Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail. Le bail comporte généralement une clause d'indexation. Dans ce cas, le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat.
Dans ce cas, si l’emprunteur n’a pas eu d’augmentation de ses revenus, son taux d’endettement de son rachat de crédits locataire va mécaniquement augmenter.
Cette augmentation de loyer ne peut pas être supérieure à l'évolution de l'IRL, indice de référence des loyers, régulièrement publié par l'Insee (www.insee.fr).
Le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable après la réalisation des travaux.
Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.
En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.
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