Taux d'usure crédit immobilier, introduction de trois tranches
Table des matières
Introduction de 3 tranches pour le calcul du taux d'usure immobilier tous les trimestres
La catégorie des prêts immobiliers aux particuliers distingue :
- Les prêts à taux fixes
- les prêts à taux variables
- Les prêts-relais
Le taux d'usure ne prenait pas en compte les durées de prêt immobilier ni le caractère amortissable ou in fine.
Le taux d'usure était le même quelle que soit la durée des prêts immobiliers.
Les longues durées étaient impactées défavorablement
Le taux d'usure est un problème pour les prêts immobilier pour les longues durées. Et plus particulièrement pour les durées comprises entre 20 et 30 ans.
Ces longues durées sont plus à risque et ont donc des taux nominaux plus élevés.
En intégrant les frais conformément aux modifications lies à la directive sur le crédit immobilier : Cout de l'assurance, des frais de dossier, de garantie, le cout de l'éventuel intermédiaire bancaire…. Son TAEG sera usuraire.
Cette situation peut être inquiétante pour les dossiers destinés à l'accession sociale à la propriété qui sont généralement sûrs de longues périodes.
Allongement de la durée des prêts immobiliers constaté depuis plusieurs années
Les durées des prêts immobiliers accordés aux ménages modestes sont de plus en plus longues en moyenne. Sur le mois de juillet 2016, 62% des prêts PAS ont été souscrits sur des durées supérieures ou égales à 25 ans.
Selon l'observatoire Crédit Logement, pour février 2016, la durée moyenne pour les prêts libre en accession dans le neuf est de 20 ans contre 17.6 ans pour l'ensemble des crédits immobiliers (hors rachat).
L'écart de taux nominal entre un prêt sur 15 ans et 25 ans est considérable.
En maintenant un taux d'usure bas, va exclure les crédits longues durées et donc l'accès au crédit immobilier des ménages modestes.
Majoration du taux d'usure immobilier suivant les durées
Dans un contexte de taux très bas, la règle du calcul de l'usure est très pénalisante. Majorer d'un tiers une valeur absolue très faible n'a pas les mêmes conséquences que majorer une valeur absolue très haute (30 % de 1.5 % ne produit pas les mêmes effets que 30 % de 5%).
Dans ce contexte, un arrêté vient modifier le calcul du taux de l'usure en introduisant une majoration suivant la durée des prêts immobiliers :
- Moins de 10 ans
- 10 à 20 ans
- Plus de 20 ans
Conformément au Code de la consommation, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) doit être saisie pour prendre connaissance du texte portant modification de l'arrêté du 24 août 2006 et prendre un avis sur le projet d'arrêté présenté par la Direction Générale du Trésor.
Après consultation, le CCSF a rendu un avis positif en introduisant trois tranches de maturité. Il émet néanmoins la demande qu'un suivi et une évaluation de l'impact sur les taux d'usure et leur évolution de l'introduction de trois tranches de maturité et qu'un rapport soit rendu au Ministère chargé de l'Économie.
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