Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a publié des recommandations le 20 décembre 2019.

Les banques n’ayant pas vraiment pris en compte ces avis, mardi 14 janvier le gouverneur de la banque de France durci le ton.

Dans ces recommandations sont logées des avis sur les durées des prêts immobiliers, le taux d’endettement, etc...

Le taux d’endettement à 33% devient un plafond, sauf cas exceptionnel, pour le financement d’une résidence principale, si le crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus.

Extrait de la recommandation du HCSF :

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

• Le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%
• La maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. Une flexibilité admise pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

Pour un crédit immobilier, en se conformant à ces dispositions, il sera désormais difficile de trouver un financement, dés lorsque le taux d’endettement dépasse 33%, rendant superflu la notion de reste à vivre, probablement aussi important que le taux d’endettement, dans l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs.

Quelle définition du calcul du taux d'endettement à 33% ?

Le taux d'endettement à 33% était un usage et les banques, au regard de leur risque, avaient toutes leur propre définition du calcul et leur propre échelle du risque (30, 33, 38, voir 40%). Elles pouvaient apporter une flexibilité, notamment pour les profils à hauts revenus ou les investisseurs locatifs.

Dorénavant, le taux d’endettement à 33% devient une norme qu’il convient de respecter.

Le HCSF détermine le mode de calcul dans une notice qui accompagne la recommandation.

Dans les revenus doivent être retenus, le montant des revenus annuels, il s'agit du revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

Pour les revenus locatifs, devrait être pris en considération le revenu foncier net imposable et non plus le différentiel entre les loyers encaissés (pondérés à 70 ou 80%) et la mensualité du crédit immobilier.

Dans le cadre d’activité de location meublée ou autre déficit foncier, l’amortissement et plus globalement les charges déductibles minorant le revenu net imposable, le taux d’endettement à 33% pourrait être très rapidement atteint.

Il faudrait porter dans les revenus, les loyers encaissés et dans les charges, les mensualités augmentées de toutes les charges, dont l’amortissement pour certains régimes fiscaux. Pénalisant très fortement les investisseurs.

Tout simplement, le calcul du taux d’endettement sera la division du montant des remboursements annuels du, des crédits immobiliers et du ou des crédits à la consommation, par le montant des revenus fiscaux annuels.

Le HCSF demande à l’ACPR d’amender dans les plus brefs délais cette dernière instruction afin de disposer d’un suivi de la présente recommandation, de prévoir des missions de contrôle sur l'application du taux d'endettement à 33% et sur la mise en œuvre de ce reporting. D’engager un dialogue bilatéral avec les établissements pour apprécier les suites qu’ils auront données à la présente recommandation.

Cette mesure d'un taux d'endettement à 33% sera-t-elle suffisante pour résoudre l’inflation des prix dans l’immobilier ?

Les prix dans un marché libre sont le rapport entre l’offre et la demande.

Le problème de fond : Aujourd'hui il n’y a pas d’offre !

La contraction du crédit immobilier et limiter son accès permettront-ils de résoudre le problème de l’offre ?

La construction en 2019 est en baisse, une progression démographique, des déplacements de population dans des basins économiques dynamiques (Lyon, bordeaux, Nantes, Lille, Marseille, etc...), des PLU peu ambitieux, à Paris ou sur des lieux touristiques, une forte demande d’étrangers … Il est probable que ces nouvelles mesures risquent de limiter et durcir l’accès à l’immobilier pour les revenus modestes  et laisser plus de champ pour les hauts revenus qui sont moins pénalisés par un taux d'endettement à 33%.

Comme exemple de l'offre et de la demande, le marché immobilier sur St-Etienne, il y a peu de demande et de faite, les prix au m² n'ont pas beaucoup bougé depuis 10 ans, malgré des conditions d'accès au crédit extrêmement favorables.

Est-ce à dire que le marché du crédit immobilier va se contracter sur 2020 ?

Beaucoup s’inquiètent de ces mesures, mais il faut prendre en considération plusieurs points :

• Une flexibilité admise pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits.
• Dans les charges, des dépenses qui ne seront peut-être plus prises en compte : Pension alimentaire, LLD, 10 fois sans frais, etc…. Dans les produits des souplesses comme les revenus fonciers pondérés à 85% au lieu de 70%. Des modes de calcul qui peuvent permettre d'aménager des dossiers tout en respectant un taux d'endettement à 33%
• Des nouveaux produits peuvent être créés, comme pour les investissements locatifs, une partie du prêt sera réalisé en In fine, sur 25 ans, réduisant de ce fait la mensualité et abaissant mécaniquement le taux d’endettement à 33%.
• Loger un investissement dans une SCI, ces dispositions ne s’appliquent que pour le particulier et non pas les professionnels. Dans ce cas de financement, le taux d'endettement à 33% ne s'applique plus.
• Etc....

Les courtiers ont la capacité de s’adapter à un nouveau contexte législatif, il ne faut pas s’alarmer de cette nouvelle situation avec un plafond du taux d'endettement à 33%. Un marché évolue, bouge, se modifie, se contracte, se développe, etc... et les particuliers comme les professionnels s'adaptent.

Attention : En date du 17 décembre 2020, le HCSF a légèrement assoupli ses recommandations et valide un taux d'endettement à 35 %

Mais attention, le ton reste ferme :

« Le Haut Conseil compte en outre adopter, à l’été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant. Comme il l’avait indiqué le 12 décembre 2019, il dispose pour ce faire des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L-631-2-1 du Code monétaire et financier. »

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