Quel taux prêt viager hypothécaire ?

Le taux d'un prêt viager hypothécaire est une question récurrente !

Difficile de comparer les taux d’un prêt viager hypothécaire, car il existe très peu de banques qui proposent ce financement singulier.

Une ou deux banques, tout au plus, proposent actuellement ce type de crédit. Cette situation rend difficile la comparaison des TAEG entre les banques.

Pour information, le taux d’un prêt viager hypothécaire est plus élevé que celui d’un prêt immobilier, il est similaire à un taux d'un crédit à la consommation.

Cibfinance distribue un prêt viager hypothécaire pour une de ses banques mandantes.

Nous pourrons vous donner des conseils et des explications, mais il nous sera difficile de vous fournir un comparatif, car à ce jour, nous collaborons avec une seule banque qui accepte de distribuer ce financement.

Taux d’usure du prêt viager hypothécaire

La législation encadre le crédit et protège l’emprunteur avec le taux d’usure.

Le taux d’usure est défini par la Banque de France chaque début de trimestre, ainsi le TAEG du prêt viager hypothécaire, ne pourra jamais être usuraire.

Le taux d’usure de référence pour le prêt viager hypothécaire est celui du crédit à la consommation pour les crédits supérieurs à 6.000 €

Dans le TAEG, seront compris les frais de dossier bancaire, le coût de l’expertise, la prise de garantie et les frais du courtier prêt viager hypothécaire si vous avez eu recours à ce dernier.

Pourquoi le taux prêt viager hypothécaire est plus élevé qu’un crédit immobilier ?

Depuis la fermeture du crédit foncier en 2019, spécialiste de ce financement, aucune banque n’a voulu proposer ce financement et malgré une demande forte des politiques.

1 - Le risque que présente le prêt viager hypothécaire

Il faut savoir qu’au terme du contrat, soit le décès de l’emprunteur, la banque récupère le bien hypothéqué pour procéder à sa vente et ainsi solder sa dette.

Sauf si le crédit a été remboursé par anticipation ou sauf si les héritiers soldent la dette pour conserver le bien.

Dans l’hypothèse où la banque vend le bien et :

• Que le montant perçu est supérieur à la dette, la différence sera remise aux héritiers.
• Mais dans le cas où le montant de la vente est inférieur à la dette, la perte est pour la banque. Les héritiers ne seront pas inquiétés, car ils sont protégés.

Article L315-15
La dette de l'emprunteur ou de ses ayants droit ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme.
...si la dette est alors inférieure à la valeur de l'immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versée, selon le cas, à l'emprunteur ou à ses héritiers.

Si la personne décède 20 ans, 30 ans après la souscription du crédit, compte tenu que le prêt est en différé total avec une capitalisation des intérêts, la dette peut vite devenir très conséquente.

Si le bien a pris de la valeur, sa vente permettra le solde de la créance.

Mais dans le cas contraire, la banque prend un risque certain, car :

• Si le bien est dans une zone géographique ou l’immobilier s’est retourné, ou les prix n’ont pas évolués.
• Si le bien n’a pas été entretenu, c’est dégradé, c’est déprécié.
• Si l’emprunteur est en EHPAD et que le bien inhabité est squatté
• Si l’assurance habitation n’est plus acquittée et qu’un sinistre survient sur le bien hypothéqué.

Ce sont autant de risques que prend la banque dans le temps sans aucune maîtrise de ces facteurs.

Ce paramètre explique en partie pourquoi le taux prêt viager hypothécaire est plus élevé, car il nécessite une provision pour risques plus élevés que pour un crédit immobilier.

2 - Le différé de la perception de la marge du produit dans le temps.

La banque est une société commerciale, elle doit donc percevoir une marge sur les produits et services qu’elles distribuent pour permettre son fonctionnement et réaliser un résultat.

Dans le cas d’un crédit, elle va emprunter des fonds sur le marché monétaire et s’acquitter d’intérêts pour le montant emprunté.

Elle re-prêtera cet argent à un taux plus élevé afin de lui permettre de générer une marge additionnelle nécessaire à son fonctionnement et à la réalisation d’un résultat.

Dans le cas d’un Prêt Viager Hypothécaire, elle va avancer tous les coûts liés à l’opération durant, 10 ans, 20 ans voir 30 ans avant de percevoir sa rémunération. Avec en plus un risque potentiel de ne pas être intégralement désintéressé.

Elle doit donc intégrer ce risque et ce différé de rémunération dans le taux crédit viager hypothécaire proposé.

3 - Un produit méconnu avec des volumes de transaction très faibles

Le prêt viager hypothécaire est méconnu du grand public et de plus son taux plus élevé peu dissuadé sa souscription.

Même si ce financement est une véritable opportunité d’accès au crédit pour les seniors, les demandes sont assez faibles.

Pour augmenter les volumes de production, il faudrait le promouvoir intensivement avec des budgets publicitaires conséquents.

Actuellement, au vu du risque, d’une immobilisation dans le temps de leur marge et d’un marché atone, toutes les banques délaissent ce financement.

Conséquence, son coût de distribution est forcément plus élevé que les crédits immobiliers ou les volumes peuvent atteindre de 20 Milliards/mois comme en 2021.

Conclusion sur le taux du prêt viager hypothécaire.

Il s’agit d’un financement singulier et il répond à une problématique singulière d’un consommateur.

Il faut percevoir ce crédit comme une solution.

Merci de nous contacter pour plus d'information : Cibfinance

C’est une véritable solution de financement pour des seniors qui ont des soucis d’assurabilité et un âge avancé pour accéder à un crédit.

Il peut répondre à un besoin ponctuel, urgent et pourra être remboursé par anticipation avec la perception d’un héritage, vente d’un bien locatif, d’une résidence secondaire, etc…

Il n’y a pas de limites d’âge et permet ainsi à de personnes de plus 75 ans de faire crédit pour financer un retard d’impôt, des travaux d’aménagement, financer une aide à domicile, des soins à domicile, une maison de retraite.

Pour des personnes qui n’ont pas d’héritiers, de liquéfier leur patrimoine dormant en percevant immédiatement des fonds afin de compléter leur retraite, tout en restant propriétaire de leurs biens.

Les pouvoirs publics et les politiques militent pour le développement de ce financement, car il permettrait de financer la dépendance.

Pour information, en France 60% du patrimoine est détenu par les personnes de plus de 60 ans.

Ce patrimoine dormant de nos aînés pourrait servir à financer la dépendance et éviterait ainsi des cotisations supplémentaires pour financer la dépendance supportée par les jeunes générations, qui ne détiennent que 40% du patrimoine.

Pour connaitre les avantages d'un prêt viager hypothécaire ou les inconvénients

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc...?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1

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