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Différence entre un prêt viager hypothécaire et un crédit hypothécaire classique

Écrit le 23/05/24
Temps de lecture estimé : 18 minutes

Table des matières

Quelle différence entre un prêt viager hypothécaire et un crédit hypothécaire classique ?

Différents types de crédits hypothécaires

Un crédit hypothécaire permet de transformer un patrimoine immobilier en liquidités grâce à un prêt.

Le principe est simple, mettre en garantie un bien immobilier détenu en pleine propriété pour obtenir un crédit.

Il existe plusieurs types de crédits hypothécaires :

Tous sont construits sur le même principe d’une prise de garantie hypothécaire en contrepartie d’un prêt, mais avec des différences assez sensibles.

Chacun de ces financements dispose de caractéristiques et d’avantages différents, mais également de conditions d’éligibilité spécifiques.

Pourquoi un prêt hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire est sollicité pour obtenir des liquidités afin de financer un projet, sans avoir besoin de vendre le bien immobilier.

Il peut permettre de financer une large de gamme de projets :

  • Besoins familiaux : donation aux enfants, aide ponctuelle des enfants, participation au rachat de soulte d’un enfant qui divorce. Etc…
  • Besoins de consommation, un besoin personnel : une voiture de sport, un voyage à l’autre bout du monde avec toute la famille, une épargne de précaution, des travaux de moins de 75.000 €
  • Besoin immobilier : acquisition d’un nouveau bien immobilier
  • Besoin professionnel : Des locaux commerciaux, en apport en compte courant, etc.

Il offre ainsi une solution adaptée à divers besoins de financement.

Ce montage de crédit offre une souplesse patrimoniale, car il permet de monétiser un patrimoine immobilier en conservant la pleine propriété de bien.

Le montant maximum emprunté dépendra de la valeur du ou des biens hypothéqués, de la zone géographique, de l’âge et des normes de chaque banque qui distribue le produit.

Généralement, il permet d'emprunter entre 40 à 80 % de la valeur du bien à la suite d’une expertise de ce dernier.

Le terme du contrat est une différence entre prêt viager hypothécaire et crédit hypothécaire classique.

Par définition, c’est probablement le point le plus différentiant.

Dans le libellé : Prêt Viager Hypothécaire, il y a la notion de viager.

Donc, par définition, le terme du contrat, est le terme de la durée de vie de l’emprunteur. Le prêt viager hypothécaire prend fin au décès de l’emprunteur.

Lors de la souscription du contrat, il n’y a pas de durée définie. La durée du contrat est égale à la durée de vie restante de l’emprunteur.

C’est un paramètre inconnu au jour de la signature.

Toutefois comme un crédit classique, il peut être rembourser par anticipation.

A la grande différence d’un prêt hypothécaire classique, ou lors de la signature du contrat une durée est définie : 10 ans, 20 ans voire 30 ans avec quelques banques spécialisées.

Le terme du crédit est convenu au contrat.

L’âge est une différence entre prêt viager hypothécaire et Crédit hypothécaire classique.

Lors de la souscription d’un crédit, la banque exige que ce dernier se termine avant un certain âge de l’emprunteur. Suivant les financements et suivant les banques, les âges de fin de prêt sont différents. Généralement, l’âge limite de l’emprunteur est 85 ans, quelques fois, 90 ans et exceptionnellement 95 ans de fin de prêt de l’emprunteur.

Pour un crédit hypothécaire classique, l’âge de fin de prêt est généralement de 90 ans.

Pour un prêt viager hypothécaire, il y a un âge à l'entrée (plus de 60 ans) mais pas d'âge de terme du contrat. La fin du contrat étant le décès de l’emprunteur, il n’y a pas de normes relatives à l’âge de l’emprunteur.

A savoir, pour un PVH, l’emprunteur doit au moins avoir 60 ans lors de la souscription du contrat.

Différence à l’avantage du PVH, une personne âgée de 65 ans, 75 ans, 85 ans voir 95 ans peut accéder à un prêt viager hypothécaire sous réserve de son aptitude au discernement.

Le montant emprunté est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, le montant emprunté dépendra de la valeur du bien. Suivant les prêteurs, le montant du crédit pourra représenter au maximum entre 60 et 80% du bien hypothéqué.

Ce paramètre est connu à l’avance, il fait partie des normes d’acceptation définies par la banque, ainsi, l’emprunteur peut avoir très rapidement une idée du montant qu’il pourra disposer pour financer son projet.

Dans le cas d’un PVH, l’évaluation du montant emprunté est différente, car il dépend de 3 critères :

  • De l’âge de l’emprunteur
  • De son sexe
  • De la localisation du bien mis en garantie

C’est la conjugaison de ces 3 paramètres qui donnera le montant pouvant être emprunté au regard de la valeur de la maison : le ratio hypothécaire.

L’emprunteur dans ce cas doit solliciter le prêteur en lui fournissant ces informations, ainsi la compilation de ces données permettront de déterminer le ratio hypothécaire et ainsi, le montant maximum pouvant être emprunté au regard de la valeur du bien immobilier mis en garantie.

Le cadre juridique est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Ces deux contrats de prêts sont encadrés par le code de la consommation protégeant l’emprunteur.

Toutefois, ils n’ont pas le même cadre juridique et ne répondent pas aux mêmes obligations.

  • Le prêt viager hypothécaire est encadré par l’article L 314-1 à L 314-20 du code de la consommation.
  • Alors que le prêt viager hypothécaire est régi par l’article L313-1 à L313-64 du code de la consommation.

Si tous les deux sont encadrés pour la protection du consommateur, il existe des différences notoires entre eux.

Le taux d’usure est une différence entre le prêt viager hypothécaire et le prêt hypothécaire classique.

Comme tous les crédits, le TAEG de ces deux crédits sont encadrés par le taux d’usure. Ainsi, les consommateurs sont protégés évitant des taux prohibitifs.

Le TAEG de chaque crédit devant être inférieur au taux d’usure défini tous les trimestres par la Banque de France.

Sauf qu’il existe plusieurs taux d’usure :

  • Taux d’usure pour les prêts à la consommation avec des variantes suivant les montants empruntés
  • Taux d’usure pour les prêts immobiliers avec des variantes suivant les durées des contrats.

Il n’existe pas de taux d’usure spécifiques pour le prêt viager hypothécaire et ni pour le crédit hypothécaire classique.

Le taux d’usure pour le prêt viager hypothécaire est celui des prêts à la consommation supérieur à 6.000 € avec un TAEG calculé sur une durée de 10 ans.

Le taux d’usure pour les prêts hypothécaires classiques est un peu plus complexe :

  • Si le contrat est destiné à financer de l’immobilier, le taux d’usure des crédits immobiliers s’appliquera.
  • Si le contrat est destiné à financer un autre projet, le taux d’usure des crédits à la consommation supérieur à 6.000 € s’appliquera.

Le consommateur sera toujours protégé par un taux d’usure quel que soit le crédit qu’il souscrive.

Le remboursement du prêt est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Ce point est une différence notoire entre les deux crédits.

Remboursement d’un prêt hypothécaire classique

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire classique vous êtes obligés de rembourser le capital emprunté au terme du contrat défini lors de sa souscription. Au terme de 10 ans, 20 ans, 30 ans

Ce remboursement peut s’opérer des deux façons, soit :

Le prêt hypothécaire amortissable

Un remboursement périodique, avec un remboursement mensuellement par exemple dans lequel est remboursé une partie du capital et des intérêts.

Le prêteur est obligé de calculer la solvabilité de l’emprunteur et de sa capacité à pouvoir rembourser mensuellement le crédit. Une étude de solvabilité sera établie sur les points de contrôles habituels : Taux d’endettement, Reste à Vivre, tenu des comptes bancaires, etc…

Le prêt hypothécaire In fine

Le remboursement in fine permet à l’emprunteur de ne s’acquitter que les intérêts de son prêt pendant la durée convenue : 5 ans, 10 ans. Le capital emprunté quant à lui est remboursé en une seule fois au terme du contrat qui a été préalablement défini.

Le but du prêt In Fine est de vous permettre d’obtenir un remboursement périodique plus faible.

Il est aussi possible de trouver un prêt In Fine avec un différé total : Capital + Intérêts. Financement assez difficile à obtenir, car le risque pour la banque est important.

Souvent, le remboursement d’un prêt In Fine s’effectue par la vente du bien qui a été financé, d’un autre bien ou dans l'attente d'une entrée importante de ressources : succession, terme d’une assurance-vie, etc.

Le prêt In Fine est réservé généralement à des personnes plus averties, car plus périlleux pour la banque.

Remboursement d’un prêt viager hypothécaire

C’est une différence très sensible, car le prêt viager hypothécaire vous permet de ne pas rembourser ni le capital, ni les intérêts de votre vivant.Aucune mensualité n'est à régler de votre vivant !

Le remboursement du prêt viager hypothécaire s’effectue :

  • Soit par anticipation à tout moment par la vente du bien ou une autre entrée d’argent.
  • Soit lors du décès de l'emprunteur. Deux options, les héritiers remboursent la dette et conserve le bien hypothéqué. Autre option, les héritiers laisse le bien hypothéqué à la banque et cette dernière le vend pour solder la dette.

Les héritiers sont toujours protégés quelle que soit l’issue de la vente. Si le prix de cession est supérieur à la dette, la différence est remise aux héritiers. Si le prix de cession est inférieur à la dette, la perte est supportée par la banque. Les héritiers n’en seront en rien responsable.

Il s’agit d’un crédit adapté aux personnes de plus de 60 ans propriétaire ne disposant pas ou peu de revenus, car il est proposé sans condition de revenu.

La zone géographique est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Moins de contraintes géographique pour un prêt hypothécaire classique

Pour connaître le montant que l’on peut emprunter au regard du bien immobilier que l’on met en garantie, généralement les banques appliquent un ratio, un coefficient indépendamment de sa localisation en métropole.

Généralement, les banques vont prêter entre 60 et 70% de la valeur du bien.

Pour un prêt viager hypothécaire, la dynamique du marché immobilier de la zone va influer sur le montant qui pourra être prêté.

Plus le marché immobilier est dynamique sur une zone géographique, plus le prêteur prendra des risques.

Moins le marché est actif, moins la banque prendra de risques.

Il faut garder en mémoire, que si banque revend mal le bien ou ne parvient pas à le revendre, elle devra supporter seule la perte.

Sur certaines zones, les prêteurs ne prendront absolument pas de risque en refusant d’intervenir comme des zones ou il n’y a pratiquement pas de marché immobilier, ou sur des biens atypiques comme des châteaux, maison troglodyte, etc…

Cependant, ces zones sont marginales et dans la grande majorité des cas, l’accession à un PVH est envisageable.

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Les indemnités de remboursement anticipé sont une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Comme tous les crédits, les deux financements peuvent être remboursés par anticipation à tout moment.

La différence entre un remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire et d’un prêt hypothécaire classique réside dans le montant de l’indemnité due au prêteur.

Les IRA : indemnités de remboursement anticipé, différent entre les deux crédits.

Pour un prêt hypothécaire classique

Le code de la consommation à l’article précise les conditions financières maximum que peut demander un prêteur dans le cas d’un remboursement anticipé :

Article R313-25 L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l'article L. 313-47, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Dans le cas où un contrat de crédit serait assorti de taux d'intérêts différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité mentionnée au premier alinéa peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt.

Pour un prêt viager hypothécaire

Il n’est pas régi par les mêmes articles et les pénalités sont différentes. A l’article L 314-10 du code de la consommation, nous pouvons lire :

Dans les cas de remboursement prévus aux deux premiers alinéas, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité qui ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée du contrat déjà réalisée, est fixée selon des modalités déterminées par décret en Conseil d'Etat.

Décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 pris en application de l'article L. 314-10 du code de la consommation relatif au remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires.

« Art. R. 314-2. - L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue au troisième alinéa de l'article L. 314-10 du même code, ne peut être supérieure à un montant correspondant aux modalités suivantes :

« 1° Lorsque le montant en capital du prêt est versé en une seule fois :

« a) Quatre mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la première année du prêt et la fin de la quatrième année ;

« b) Deux mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la cinquième année du prêt et jusqu'à la fin de la neuvième année ;

« c) Un mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement intervient à partir de la dixième année ;

Au bout de 9 ans, les pénalités sont plus faibles pour un PVH que pour un prêt hypothécaire classique.

Le bien hypothéqué est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Le principe d’un prêt hypothécaire est la prise d’une garantie hypothécaire, mais qu’elles sont les biens qui peuvent être pris en garantie.

Pour les deux crédits, le prêteur demandera que le bien soit détenu en pleine propriété par l’emprunteur. Les biens en indivisions, démembrés, appartenant à une SCI ne pourront pas être pris en garantie.

La différence entre les deux crédits repose sur un autre aspect du bien qui peut être pris en garantie.

Pour un prêt viager hypothécaire

Le code de la consommation détermine les biens qui peuvent faire l’objet d’une prise de garantie.

Article L315-1 …. Garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peuvent être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.

Sorti de ce type de bien, il est impossible d’intervenir. Cette doctrine limite les possibilités des emprunteurs.

Pour un prêt viager hypothécaire classique

Le code de la consommation n’intervient pas dans l’obligation du prêteur de ne retenir qu’une catégorie de bien immobilier. Chaque prêteur évaluera son propre risque et décidera d’intervenir sur les biens immobiliers de son choix.

Ainsi, généralement, pour un prêt hypothécaire classique, outre les biens immobiliers à usage résidentiel, il est possible de mettre en garantie des bureaux, si dans le centre de grandes agglomérations, des terrains constructibles, des centres commerciaux.

Bien souvent, le prêteur, pour limiter son risque, demandera une mixité entre un usage professionnel et un usage résidentiel.

Mais la palette des biens pouvant être hypothéqués pour accéder à ce crédit est plus étendue.

L’usage du bien est une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Dans les deux cas de figure, l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Il peut en disposer librement et e faire soit sa résidence principale, résidence secondaire ou le loyer.Dans le cas d’un prêt hypothécaire classique, l’emprunteur peut librement mettre en location le bien donné en garantie. Sans aucune obligation de devoir en informer le prêteur.

En revanche, pour un prêt viager hypothécaire, si l’emprunteur veut louer son bien, il a l’obligation d’en informer le prêteur et ce dernier peut s’opposer au bail proposé au locataire.

Pourquoi le prêteur peut s’opposer au bail ? Dans le cas où l’emprunteur louerait son bien à un proche avec un loyer décorrélé du marché, le bien perdrait de la valeur et augmenterait le risque pour la banque lors de sa revente.

Si le prêteur, au décès de l’emprunteur prend possession d’un bien immobilier avec un bail en dessous du marché locatif, le prix de vente du bien sera forcément extrêmement impacté à la baisse, engendrant une perte potentielle forte pour la banque.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire amortissable classique, le crédit sera amorti au terme du contrat et la banque n’en prendra jamais possession. Alors que pour un PVH, le terme du contrat est le décès de l’emprunteur avec un prêt qui n’a pas été amorti et une dette qui s’est accrue par la capitalisation des intérêts.

L’état du bien 15 ans, 20 ans voir 30 ans après est un paramètre décisif pour la rentabilité de l’opération. Récupéré, un bien avec un loyer sous-évalué n’est pas concevable pour la banque d’où sa possibilité de s’opposer contractuellement à un bail trop avantageux pour le loueur.

L’utilisation des fonds une différence entre prêt viager hypothécaire et prêt hypothécaire classique.

Ce point est une différence entre les deux financements.

Bien que l’utilisation des fonds puisse être similaire pour de la consommation, une donation, des travaux inférieurs à 75.000 €, un voiture, une œuvre d’art, etc… Il y a des différences sensibles :

1ère différence : avec un prêt hypothécaire classique, vous pouvez utiliser les fonds à des fins professionnels : Apport en compte courant d’une société, financement d’une machine-outil, financement d’un BFR, etc…

Dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire, les fonds ne peuvent en aucun cas être utilisés pour un usage professionnel.

Cette disposition est prévue dans le code de la consommation, article :

2ème différence : avec un prêt hypothécaire classique, les fonds peuvent être utilisés pour financer de l’immobilier, l’offre de prêt sera sur la base d’un crédit immobilier. L’emprunteur hypothéquera un bien lui appartenant en nom propre pour financer un autre bien.Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds ne peuvent pas être utilisés pour un usage immobilier, des travaux supérieur à 75.000 €

Quelle différence sur le justificatif demandé entre un prêt viager hypothécaire et un crédit hypothécaire classique ?

Dans les deux options, que ce soit pour un PVH ou un crédit hypothécaire classique, il vous sera demandé une attestation sur l’honneur de l’utilisation des fonds.

En revanche pour les crédits hypothécaires classiques dont les montants empruntés seraient importants, bien souvent supérieur à 100.000 €, les prêteurs vont malgré tout de même demander un justificatif, pour les donations, Cerfa rempli ou projet établi par le notaire, un devis contresigné, un bon de commande, etc…

En revanche pour le prêt viager hypothécaire, aucun justificatif ne sera demandé. Par exemple, difficile de demander un justificatif pour un capital emprunté qui sera utilisé pour un confort de vie pour les 15 prochaines années.

Il y a beaucoup plus de souplesse de constitution un dossier de prêt viager hypothécaire que pour un crédit hypothécaire classique.

L’intervention du notaire, est-elle une différence entre un prêt viager hypothécaire et un crédit hypothécaire classique

Ce sont tous les deux des prêts hypothécaires, donc des crédits garantis par une hypothèque donnée par l’emprunteur sur un bien qu’il détient en pleine propriété au prêteur.

Pour la prise de l’hypothèque, il faut forcément l’intervention d’un notaire qui va l’enregistrer auprès du service de la publicité foncière.

Le coût est identique pour les deux crédits, il est composé des frais d’enregistrement et il est majoré des frais liés à l’intervention du notaire.

Les frais répondent à un barème standard.

La mission du notaire sera la même dans les deux opérations aucune différence sur ce point entre les deux financements.

Trouver une banque pour un prêt viager hypothécaire et un prêt hypothécaire classique est une différence.

Trouver une banque pour comparer et souscrire un prêt hypothécaire est complexe, car il n’existe pas beaucoup de banques qui proposent ces financements.

Pour un crédit hypothécaire classique : même si trouver une banque est un exercice difficile, il existe néanmoins plusieurs établissements bancaires qui proposent un prêt hypothécaire classique.

La recherche demande une connaissance du milieu bancaire et souvent, ce sont soit des banques d’affaires soit des banques qui ne distribuent leurs produits qu’au travers un réseau d’intermédiaires bancaires.

Vous adresser à un mandataire de banque comme Cibfinance est une solution, nous distribuons pour le compte de 3 banques un crédit hypothécaire classique.

Pour un prêt viager hypothécaire, il n’existe presque pas de prêteur. Depuis la fermeture du crédit foncier en 2019, qui était la seule banque à proposer ce produit, aucune banque n’a fait le choix de distribuer ce crédit si particulier.

Cibfinance distribue pour le compte d’une de ses banques mandantes un prêt viager hypothécaire. Nous serons à même de vous expliquer, conseiller sur ce financement, mais impossible de vous proposer une comparaison.

Pourquoi solliciter Cibfinance pour choisir un prêt viager hypothécaire ou un crédit hypothécaire classique ?

Mandataire de banques, nous proposons les deux financements. Suivant votre besoin, votre situation et vos capacités financières, nous pourrons vous orienter vers un PVH ou un crédit hypothécaire classique.

Chacun disposant d’avantages et d’inconvénients. Libre à vous, en pleine connaissance de cause de faire votre choix final.

En revanche, la comparaison entre les produits sera limitée, car peu d’établissements bancaires proposent ce produit, voir comparaison impossible pour le prêt viager hypothécaire, car, à ce jour, nous ne distribuons qu’un seul financement.

Cependant, les crédits hypothécaires que nous proposons, ont de nombreux avantages, disposent de modalités de remboursements adaptées à chaque besoin et capacité des emprunteurs.

Les crédits hypothécaires sont remboursables soit en amortissable, In fine ou viager.

Tous permettent à un propriétaire de disposer d'un capital en contrepartie d’une garantie hypothécaire donne sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Faire appel à CIBFINANCE, spécialisé dans le prêt viager hypothécaire est un gain de temps, mais également la possibilité de recevoir les explications et le conseil nécessaire à la souscription d’un crédit engageant.

Vous serez suivis et accompagnés par le même conseiller, de la demande à l’accord de votre dossier, vous offrant un soutien précieux pour la constitution de votre dossier.

Nous serons également à vos côtés pour vous accompagner dans toutes les démarches administratives lors de la mise en place de votre prêt hypothécaire : gestion du notaire, gestion de l’expertise immobilière, gestion de l’assurance emprunteur, gestion des formalités liées à l’offre de prêt, etc…

Cet accompagnement est une aide précieuse pour les emprunteurs qui ne sont pas familiers avec la complexité des crédits hypothécaires et l’assurance de gagner du temps en allant au plus vite à l’essentiel.

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