Rebondissement reforme du courtage, recours devant le conseil d'état

Reforme du courtage examinée par le Conseil d'état le 20 sept 2022.

ANCDGP (Association Nationale des Conseils Diplômés en Gestion de Patrimoine) a formé un recours à l’encontre de la Loi relative à la réforme du courtage du 8 avril 2021.

Le Conseil d’Etat ayant jugé sérieux les motifs invoqués et a saisi le Conseil Constitutionnel.

Les arguments avancés ont été maintes fois repris et largement partagés auprès de la Direction générale du Trésor et de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

 Le Conseil constitutionnel se réunit le 20 septembre sur cette question prioritaire de constitutionnalité et rendra son avis dans un délai de 15 jours.

L’issue de ce premier recours sera connue fin septembre.

 Pour rappel, la mise en œuvre de cette réforme a été particulière, voire quelque peu chaotique…

 Nous ne sommes pas au premier rebondissement de cette loi qui a connu un parcours chaotique

Initialement inscrite dans la Loi Pacte, cette réforme a été rejetée par le Conseil Constitutionnel considérant qu’il s’agissait d’un cavalier législatif, puis déposée en procédure accélérée fin 2020, cette réforme n’a pas fait l’objet d’études d’impact malgré les sollicitations de certains députés à l’Assemblée nationale.

Sur quoi s’appuie l’ANCDGP pour formuler son recours de la réforme du courtage devant le Conseil d'état ?

1 - Elle soutient qu’en imposant aux COA ainsi qu’aux COBSP et leurs mandataires respectifs d’adhérer à une association professionnelle agréée, les dispositions des articles L. 513-3 du code des assurances et L. 519-11 du code monétaire et financier méconnaissent la liberté d’entreprendre garantie par l’article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789, la liberté syndicale et la liberté d’association.

Le conseil d’état estime que ces moyens portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, et notamment au principe d’égalité devant la loi, à la liberté d’entreprendre et à la liberté d’association, soulèvent une question présentant un caractère sérieux.

2 - Elle soutient qu’une association professionnelle n'est pas compétente pour sanctionner les manquements de ses membres qui relèvent exclusivement de la compétence de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (…) ».

La requérante soutient que ces dispositions méconnaissent les principes d’indépendance et d’impartialité garantis par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 en ce qu’elles permettent à certains adhérents des associations professionnelles agréées de prononcer des sanctions à l’égard de leurs pairs et en ce qu’elles ne garantissent pas la séparation organique ou fonctionnelle des fonctions de poursuite, d’instruction et de jugement, lorsque ces associations infligent une sanction à leurs membres.

Elle soutient également qu’en conférant aux associations professionnelles agréées un pouvoir de sanction identique à celui détenu par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, ces mêmes dispositions méconnaissent le principe non bis in idem et le principe de légalité des délits et des peines garantis par l’article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789.

Là encore, le Conseil d’Etat considère que le moyen tiré de ce que ces dispositions portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, et notamment aux principes d’indépendance et d’impartialité, soulève une question présentant un caractère sérieux.*

Position du Conseil d'état face au recours sur la réforme du courtage ?

Au regard de ces éléments, pour le Conseil d’état, Il résulte qu’il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée.

La présente décision sera notifiée à l'ANCDGP, au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et au ministre de l'intérieur et des outre-mer.

Texte de la position du Conseil d'Etat

Quelle date de retour du Conseil d'état sur le recours de la réforme du courtage ?

Le Conseil constitutionnel se réunit a priori le 20 septembre 2022 , date qui coïncide avec le1er jour des Journées du Courtage… Le rendu devrait être communiqué dans les 15 jours qui suivent, soit fin septembre.

Vive inquiétude au sein des associations qui ont reçu l'agrément de l'ACPR

Beaucoup d'énergie et des fonds importants ont été déployés par les syndicats professionnels, comme l'APIC qui a utilisé l'intégralité de ses réserves financières, pour parvenir à créer une association professionnelle : ENDYA, dans les délais très courts imposés par l'administration.

Toute cette énergie aura été inutile, des recrutements à des postes de directions qui seront remerciés, des réserves financières utilisées inutilement fragilisant des syndicats professionnels IOBSP alors que la profession avait alerté les pouvoirs publics à plusieurs reprises .....

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Pourquoi une formation Loi ALUR ?

La loi ALUR oblige désormais les professionnels de l'immobilier de suivre une formation continue d'une durée minimale de 14 heures par an ou 42 heures durant 3 années consécutives d'exercice.

La loi ALUR est en vigueur depuis 2014, elle a été mise en place pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.

 La loi Alur vient modifier l’ancienne obligation de détention et de renouvèlement de la carte professionnelle de l’immobilier, la carte T.

La formation ALUR est désormais une obligation

La loi ALUR oblige les professionnels de l’immobilier à suivre une formation continue d’une durée minimale de 14 heures par an durant 3 années consécutives d’exercice ou 42 heures. Le non-respect de cette obligation empêchera le renouvellement de leur carte professionnelle.

Quels sont les professionnels concernés par la formation loi ALUR ?

Tous les professionnels de l’immobilier qui possèdent une carte professionnelle d’agent immobilier. Pour les personnes morales, c’est son représentant légal qui devra respecter cette obligation de formation.

Sont aussi concernés les personnes qui ont la charge d’une direction d’un bureau, d’une agence, d’un établissement ou d’une succursale.

Enfin tous les salariés et agents commerciaux employés comme négociateurs immobiliers et qui détiennent une attestation d’habilitation fournie par un professionnel titulaire d’une carte d’agent immobilier.

Le programme de la formation Loi ALUR ?

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Diagnostic imposé pour la location d'un appartement

Quel diagnostic est imposé pour la location d'un appartement ?

Jusqu'à présent, le dossier de location devait comprendre en annexe un état de diagnostic technique (DTT) comprenant :

– Le diagnostic de performance énergétique (DPE),

– Le constat des risques d'exposition au plomb,

– L'état des risques naturels et technologiques (ERNT).

Dorénavant à compter du 1er juillet 2017 deux autres diagnostics devront être inclus au DTT :

– L'état de l'installation intérieure de gaz,

– L'état de l'installation intérieure d'électricité.

Qui est concerné par ce nouveau diagnostic ?

Sont concernés par ces dispositions les bailleurs, loueurs de logements vides ou meublés destinés à l'habitation principale.

Les dispositions s'appliqueront dans le temps selon l'échéancier suivant :

– pour l'ensemble des contrats signés à compter du 1er janvier 2018,

– pour ceux signés entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2017 pour les logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1975 et dont les installations ont été réalisées depuis plus de 15 ans.

Validité du diagnostic : La durée de validité est de six ans.

Il est rappelé que pour les ventes qui sont déjà concernées par ces dispositions ces diagnostics sont valables pour une durée de trois ans.

En cas d'insécurité sérieuse constatée par suite de ces diagnostics, le bailleur devra faire procéder aux travaux nécessaires.

Ces dispositions résultent des deux décrets no 2016–1104 et 2016–1105 du 11 août 2016.

Il faut préciser que pour les logements dont le permis a été déposé à partir du 1erjanvier 1975, il n'est pas prévu d'annexer le constat des risques d'exposition au plomb.

Pour l'ensemble de ces situations, un décret d'application paraîtra pour généraliser l’obligation d’établissement d’un état relatif à l'amiante.

Renforcement des contraintes au 1 janvier 2023

Attention : En 2023 interdiction des passoires thermiques à la location

Il est prévu que les logements situés au-dessus du seuil d'indécence énergétique deviennent impropres à la location.

Sont concernés les logements consommant plus de 450 kWh m2/an en énergie finale (et non primaire comme le calcul du DPE).

Donc interdiction de mettre à la location des logements étiquetés G

On estime à 90.000 logements selon la ministre du Logement Emmanuelle Wargon dans le collimateur de cette réglementation.

Il a été prévu à l’article 17 de la loi du 8/11/2019, d’imposer aux propriétaires de ces passoires thermiques mises à la location de mettre en place des moyens pour atteindre un seuil minimal de performance énergétique.

Nouveau mode de calcul pour établir le DPE

Le nouveau DPE prend en compte les caractéristiques du bâtiment et les 5 principaux usages de consommation des habitants, à savoir :

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